Stolpersteine bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache

Inhalt

• 1 Vgl. Hans Bättig, in: Mietrecht ­Aktuell 3/2012, S. 121 ff. (1. Teil) und 4/2012, S. 177 (2. Teil). 2 Vgl. Rolf Weber, N 1 zu Art. 264 OR, in: Obligationenrecht I, Basler Kommentar, 6. Aufl., Basel 2015 (fortan: BSK-Weber); Peter Fertig, Rz 9.9 ff., in: Handbücher für die Anwalts­praxis, Immobiliarmietrecht, Basel 2016 (fortan: HAP-Fertig). 3 BGer 4A_75/2015 vom 9.6.2015, E. 3.1.1; Peter Higi, N 3 zu Art. 264 OR, in: Zürcher Kommentar Obligationenrecht, 5. Aufl., Zürich 2019 (fortan: ZK-Higi); Hans Bättig, N 2 zu Art. 264 OR, in: Das Schweizerische Mietrecht (SVIT-­Kommentar), 4. Aufl., Zürich/Genf 2018 ­(fortan: SVIT-Kommentar-Bättig). 4 Vgl. Mietrecht Aktuell 5/1997 mit Kommentar von Raoul Futterlieb. 5 So die herrschende Lehre, vgl. SVIT-­Kommentar-Bättig, N 2 zu Art. 264 OR, der sich für eine direkte ­Anwendung von Art. 264 OR ­ausspricht, und Irène Spirig, in: Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl., Zürich 2016 (fortan: MfdP-Spirig), die Art. 264 OR analog anwendet. 6 BGer 4A_75/2015 vom 9.6.2015, E. 3.1.1; SVIT-Kommentar-Bättig, N 2 zu Art. 264 OR; BSK-Weber, N 7a zu Art. 264 OR. 7 MfdP-Spirig, N 24.2, S. 658. 8 Vgl. Urban Hulliger / Peter Heinrich, N 1 zu Art. 264 OR; in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl., Zürich/Basel/Genf 2016 (fortan: CHK-Hulliger/Heinrich); BSK-­Weber, N 7b zu Art. 264 OR. 9 SVIT-Kommentar-Bättig, N 30 zu Art. 264 OR; MfdP-Spirig, N 28.2.2, S. 746, erachtet eine vertragliche Einschränkung des Auszugstermins auf ein Monatsende als ungültige Vertragsklausel. Anders die Allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag für Wohnräume HEV/SVIT/VZI, Ausgabe 2013, Ziffer 13 lit. B: «Die vorzeitige Rückgabe ist nur auf ein Monatsende möglich. Die Mitteilung an den Vermieter hat schriftlich spätestens 30 Tage vor der ­geplanten Rückgabe zu erfolgen.» 10 Vgl. MfdP-Spirig, N 28.2.4, S. 746, und N 28.2.15, S. 756; unklar HAP-Fertig, Rz 9.98. 11 SVIT-Kommentar-Bättig, N 30 zu Art. 264 OR. 12 HAP-Fertig, Rz 9.80. 13 MfdP-Spirig, N 28.2.4, S. 746. 14 Vgl. Mietrecht Aktuell 4/2014, S. 196 mit Hinweisen; vgl. auch SVIT-Kommentar-Bättig, N 24 ff. zu Art. 264 OR. 15 Vgl. Mietrechtspraxis 4/2012, S. 279 ff. 16 Vgl. ZK-Higi, N 25 ff. zu Art. 264 OR; Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) 1/1992, Nr. 3. 17 MfdP-Spirig, N 28.2.4, S. 747. 18 Dieser Fall lag BGer 4D_87/2017 vom 20.3.2018 zugrunde (= Mietrecht Aktuell 3/2018, S. 129 ff.). 19 Urteil NG170015-O/U des ­Obergerichts Zürich vom 4.10.2017, E. 3.4, vgl. auch BGer 4A_388/2013 vom 7.1.2014, E. 2.2.2. = Mietrecht Aktuell 4/2014, S. 190 ff.; SVIT-Kommentar-­Bättig, N 25 zu Art. 264 OR. 20 Vgl. Mietrecht Aktuell 4/2014, S. 196 ff., mit Kommentar von Marco Giavarini. 21 MfdP-Spirig, N 28.2.5, S. 748, die von einem «Sonderfall» spricht. 22 Kein Kontrahierungszwang, BSK-Weber, N 2 zu Art. 264 OR. 23 BGE 119 II 36, E. 3d. = Pra. 1994, Nr. 33; CHK-Hulliger/Heinrich, N 3 zu Art. 264 OR; kritisch SVIT-Kommentar Bättig, N 13 zu Art. 264 OR; vgl. ferner HAP-Fertig, Rz 9.35 ff. 24 BGE 119 II 36, E. 3d. = Pra. 1994, Nr. 33; CHK-Hulliger /Heinrich, N 3 zu Art. 264 OR; kritisch SVIT-Kommentar-Bättig, N 13 zu Art. 264 OR. 25 Vgl. SVIT-Kommentar-Bättig, N 13 zu Art. 264 OR. 26 Vgl. BGer vom 18.6.1997 = Mietrecht Aktuell 5/1997, S. 205 ff. 27 BGer 4C.129/1999 vom 5.10.1999 = Mietrechtspraxis 1/2000, S. 32 ff. 28 Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) 2/94, Nr. 13. 29 SVIT-Kommentar-Bättig, N 15 zu Art. 264 OR; weniger weit gehend MfdP-Spirig, N 28.2.7.2, S. 749. 30 So auch SVIT-Kommentar-Bättig, N 13 zu Art. 264 OR. Anderer ­Ansicht MfdP-Spirig, N 28.2.7.2, S. 749. 31 BGE 117 II 156. 32 Vgl. Bättig, Mietrecht Aktuell 4/2012, S. 178 ff; HAP-Fertig, Rz 9.51 ff. 33 Umstritten, ob «legitime Gründe», «triftige Gründe» oder gar (was zu weit geht) «wichtige Gründe» für eine Verneinung der Zumutbarkeit erforderlich sind; vgl. zum Ganzen SVIT-Kommentar-Bättig, N 18 zu Art. 264 OR; vgl. auch CHK-Hulliger/Heinrich, N 5 zu Art. 264 OR. 34 Vgl. MfdP-Spirig, N 28.2.8.1, S. 750. 35 Vgl. HAP-Fertig, Rz 9.70 ff. 36 BGE 117 II 156.3 37 Vgl. SVIT-Kommentar-Bättig, N 39 sowie 46 f. zu Art. 264 OR; a.A. CHK-Hulliger/Heinrich, N 7 zu Art. 264 OR, Pra. 1999, Nr. 4. 38 SVIT-Kommentar-Bättig, N 44 zu Art. 264 OR. 39 MfdP-Spirig, N 28.2.9, S. 751. 40 Zit. nach MfdP-Spirig, N 28.2.10, S. 752. 41 Vgl. Entscheid des Mietgerichts ­Zürich vom 17.2.1994, auszugs­weise publ. in Mietrecht Aktuell 1/1996, S. 21 ff.; vgl. auch HAP-Fertig, Rz 9.110 ff. 42 SVIT-Kommentar-Bättig, N 14 zu Art. 264 OR mit Hinweis auf BGer 4A_373/2008 vom 11.11.2008; einschränkender ­MfdP-Spirig, N 28.2.7.3; CHK-Hulliger/Heinrich, N 6 zu Art. 264 OR. 43 SVIT-Kommentar-Bättig, N 17 zu Art. 264 OR; CHK-Hulliger /Heinrich, N 6 zu Art. 264 OR. 44 SVIT-Kommentar-Bättig, N 17 zu Art. 264 OR, BSK-Weber, N 5 zu Art. 264 OR. 45 MfdP-Spirig, N 28.2.11, S. 752 f. 46 BGer 4C_129/1999 vom 5.10.1999, E. 3a = Mietrechts­-praxis 1/2000, S. 32 ff. 47 BSK-Weber, N 5 zu Art. 264 OR sieht eine Begründungspflicht des ablehnenden Vermieters vor. 48 BGer 4C_129/1999 vom 5.10.1999, E. 2a = Mietrechts­praxis 1/2000, S. 32 ff. 49 CHK-Hulliger/Heinrich, N 6 zu Art. 264 OR. 50 BSK-Weber, N 5 zu Art. 264 OR. 51 Zur ausserordentlichen Kündigung des Mieters SVIT-Kommentar-­Bättig, N 52 f. zu Art. 264 OR. 52 BGE 134 III 267, E. 3 = Mietrecht Aktuell 2/2008, S. 94 ff. 53 Vgl. Mietrecht Aktuell 2/2008, S. 99 f. mit Kommentar von ­Monika Sommer. 54 ZK-Higi, N 80 f. zu Art. 264 OR. 55 Vgl. BSK-Weber, N 10 zu Art. 264 OR mit Hinweisen. 56 CHK-Hulliger/Heinrich, N 9 zu Art. 264 OR mit Hinweis auf Pra 1999, Nr. 54; BSK-Weber, N 10 zu Art. 264 OR. 57 Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) 2/2003, Nr. 12. 58 BGer 4C.171/2005 vom 31.8.2005, E. 4.2: BGer 4C.118/2002 vom 19.8.2002, E. 3.3; Mietrecht ­Aktuell 1/2003, S. 9; Mietrecht ­Aktuell 1/1999, S. 21; SVIT-­Kommentar-Bättig, N 35 zu Art. 264 OR mit weiteren Hin­weisen. 59 Entscheid des Mietgerichts Waadt vom 24.2.1988, publ. in Miet­rechtspraxis 1/1989, S. 30; vgl. SVIT-Kommentar-Bättig, N 59 mit Berechnungsbeispiel. 60 Vgl. Zürcher Mietrechtspraxis (ZMP) 1/1992, Nr. 3; ein­schränkend BSK-Weber, N 11 zu  Art. 264 OR. 61 Vgl. HAP-Fertig, Rz 9.175 ff.