1. Mündliches Schlichtungsgesuch und mündliche Klage. Nach neuer Zivilprozessordnung besteht die Möglichkeit, ein Schlichtungsgesuch nicht nur schriftlich oder elektronisch, sondern auch mündlich bei der Schlichtungsbehörde zu Protokoll zu geben (Art. 202 Abs. 1 ZPO). Auch die vereinfachte Klage kann mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden (Art. 244 Abs. 1 ZPO). Letzteres bildet eher die Ausnahme, ist beim Mietgericht Zürich aber bereits vorgekommen. So bestand eine Vermieterin darauf, das Begehren mündlich beim Mietgericht zu Protokoll geben zu können. Eine Gerichtsschreiberin hielt das mündlich Erklärte schriftlich fest. Dieses Vorgehen ist nicht unproblematisch, weil damit bei Laien zwangsläufig eine Beratung einfliesst (beispielsweise bei der Formulierung des Rechtsbegehrens).
2. Vertraulichkeit. Kraft des Gesetzes ist das Schlichtungsverfahren vertraulich (Art. 205 Abs. 1 ZPO), Aussagen der Parteien dürfen daher weder protokolliert noch später im Entscheidverfahren verwendet werden (BGE 138 III 59, insbesondere 65). Das Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, führte in einem Urteil vom 8. August 2011 aus (ZR 110 [2011] Nr. 68), auch über das Schlichtungsverfahren solle ein minimales Verfahrensprotokoll geführt werden (Ort und Zeit der Verhandlung, Verfahrensleiter, erschienene Parteien und Rechtsvertreter, Begleitpersonen, Vergleich). Ebenfalls keine Geltung hat das Protokollierungsverbot, wenn die Schlichtungsbehörde einen Urteilsvorschlag oder einen Entscheid erlässt.
Allerdings ist laut Obergericht eine strikte Trennung der Verhandlung in einen informellen und - bei Infragekommen eines Entscheides oder Urteilsvorschlags - formellen Teil vorzunehmen, wobei die Parteien über den Wechsel vom informellen zum formellen Teil zu informieren sind (Urs Egli, Dike-Kommentar zu ZPO Art. 205 N 5 ff.). Aufgrund des allgemeinen Grundsatzes der Vertraulichkeit des Schlichtungsverfahrens zieht das Mietgericht Zürich - wie auch andere Mietgerichte - im Gegensatz zu früher die Schlichtungsakten nicht mehr generell zum Prozess bei. Dies führt zu Erschwernissen für die Parteien. Diese bzw. deren Rechtsvertreter haben nunmehr die Akten samt Vollmacht dem Gericht stets neu und vollständig einzureichen und können nicht mehr wie früher einfach auf die Schlichtungsakten verweisen und deren Beizug verlangen. Problematisch, ja unstatthaft ist es, wenn eine Partei bzw. deren Rechtsvertreter vor dem Mietgericht erklärt, die Gegenpartei habe vor der Schlichtungsbehörde das und jenes ausgeführt (BGE 138 III 59, insbesondere 65).
3. Fristen. Im Gegensatz zu früher stehen seit Einführung der neuen ZPO die gesetzlichen und gerichtlichen Fristen im mietgerichtlichen Verfahren still (Art. 145 Abs. 1 ZPO). Dies kann zu unerwünschten Verzögerungen des Verfahrens führen.
4. Streitwert. Die Klage hat gemäss Art. 221 Abs. 1 lit. c ZPO die Angabe des Streitwerts zu enthalten. Dieser ist entscheidend für die Art des Verfahrens, für die Besetzung des Gerichts und für die Bemessung des Kostenvorschusses. Trotz dieser Obliegenheit unterlassen viele Anwältinnen und Anwälte die Angabe des Streitwerts, da sie sich damit schwertun und die Berechnung lieber dem Gericht überlassen. Das ist vor allem im Kündigungsschutzverfahren der Fall. Das Mietgericht Zürich ist bestrebt, in solchen Fällen zwecks Vermeidung von Verzögerungen den Streitwert selbst zu berechnen. Das ist möglich, wenn der Mietzins des gekündigten Mietobjekts und die Anträge beider Parteien - also auch der Antrag der beklagten Mietpartei bei Erstreckungsfällen - bekannt sind. Unterlässt es die klagende Partei, in der Klage den Streitwert anzugeben, läuft sie Gefahr, dass der vom Gericht errechnete Streitwert nicht mit demjenigen übereinstimmt, von dem sie ausging.
5. Kostenvorschuss. Je nachdem, wie die Schlichtungsbehörde ihre Kompetenzen wahrnimmt (Urteilsvorschlag oder nicht), beeinflusst sie, wer beim Mietgericht als klagende Partei auftreten muss. Das ist von Bedeutung, weil das Gericht von der klagenden Partei einen Kostenvorschuss bis zur Höhe der mutmasslichen Gerichtskosten verlangen kann. Es handelt sich bei Art. 98 ZPO um eine Kann-Vorschrift. Das Mietgericht Zürich macht von dieser Möglichkeit aber in allen Verfahren Gebrauch. Es verlangt bei Streitwerten, die aufgrund von wiederkehrenden Leistungen errechnet werden und daher eher hoch ausfallen, nicht das maximal Mögliche, sondern nur zwei Drittel der vollen Gerichtsgebühr. Die Fristansetzung zur Bezahlung des Vorschusses verzögert das Verfahren, selbst wenn es nur zehn Tage sind und nur eine einmalige kurze Erstreckung gewährt wird.
Die Kostenvorschusspflicht hat auch zur Folge, dass sich die klagende Partei in einem Verfahren gegen eine finanziell schwache Gegenpartei überlegen sollte, ob es sich finanziell lohnt, einen Prozess zu führen. Denn selbst bei Obsiegen geht die klagende Partei das Risiko ein, dass die Gerichtskosten letztlich an ihr hängen bleiben. Klagt ein Vermieter gegen eine mittellose Partei, wird der finanzielle Schaden durch das Verfahren auch bei Obsiegen nur noch grösser.
6. Klage im vereinfachten Verfahren - begründet oder unbegründet? Im Gegensatz zum ordentlichen Verfahren besteht im vereinfachten Verfahren keine Pflicht zur schriftlichen Begründung der Klage. Es empfiehlt sich jedoch auch im vereinfachten Verfahren, die Klage schriftlich begründet einzureichen - nicht zuletzt auch im Interesse der klagenden Partei. Enthält die Klage eine Begründung, setzt das Gericht der beklagten Partei zunächst eine Frist zur schriftlichen Stellungnahme bzw. schriftlichen Klageantwort (Art. 245 Abs. 2 ZPO). Eine solche Klageantwort sollte sich wenn möglich an Art. 222 ZPO ausrichten, was indes wegen der geltenden Prozessmaximen im vereinfachten Verfahren nicht streng auszulegen ist (Alexander Brunner, Dike, Kommentar ZPO, Art. 245 N 3). Die beklagte Partei hat zumindest anzugeben, welche Tatsachenbehauptungen der klagenden Partei im Einzelnen anerkannt oder bestritten sind und welche Einreden erhoben werden. Dadurch ist die klagende Partei gefeit vor Überraschungen in der mündlichen Hauptverhandlung.
Die klagende Partei kann somit das Verfahren dahingehend steuern, ob die beklagte Partei vorerst eine schriftliche Stellungnahme zur Klage einreichen muss oder ob direkt zur Hauptverhandlung vorgeladen wird. Das Gericht kann auch von sich aus einen Schriftenwechsel anordnen und eine Instruktionsverhandlung durchführen, wenn es die Verhältnisse erfordern (Art. 246 Abs. 2 ZPO). Dies dürfte beispielsweise bei einem Abrechnungsprozess der Fall sein, in dem eine Vielzahl von Schadenspositionen mit entsprechenden Rechnungen zu beurteilen sind.
7. Urteilsvorschlag der Schlichtungsbehörde. Die Schlichtungsbehörde kann den Parteien in Streitigkeiten betreffend Hinterlegung, Miet- und Pachtzinsanfechtung, Kündigungsschutz und Erstreckung, oder in vermögensrechtlichen Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 5000 Franken einen Urteilsvorschlag unterbreiten. Dieser muss nicht begründet sein, kann aber eine kurze Begründung enthalten. Es steht also im Belieben der Schlichtungsbehörde, ob sie den Parteien überhaupt einen Urteilsvorschlag unterbreitet - und ob sie ihn begründet.
Die Schlichtungsbehörde Zürich ist angewiesen, den Parteien wenn möglich einen Urteilsvorschlag zu unterbreiten. Für die Parteien hat ein Urteilsvorschlag prozessuale Auswirkungen. Denn nach Eingang der Ablehnung eines Urteilsvorschlags wird dem ablehnenden Mieter oder Vermieter die Klagebewilligung erteilt und dieser muss dann innert dreissig Tagen beim Gericht Klage einreichen, ansonsten der Urteilsvorschlag in Kraft tritt (Art. 211 Abs. 3 ZPO). Das gilt bei Verfahren betreffend Hinterlegung, Kündigung bzw. Erstreckung und Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen. Legt die Schlichtungsbehörde in den übrigen Fällen (Forderungen, Mängelbeseitigung) bis 5000 Franken einen Urteilsvorschlag vor und wird dieser abgelehnt, muss in jedem Fall jene Partei beim Gericht klagen, die das Schlichtungsverfahren eingeleitet hat. Lehnen beide Parteien den Urteilsvorschlag ab, erteilt die Schlichtungsbehörde beiden Parteien die Klagebewilligung. Es genügt, wenn nur eine der Parteien beim Mietgericht Klage einreicht.
8. Entscheid der Schlichtungsbehörde. Bei Forderungen bis 2000 Franken kann die Schlichtungsbehörde auf Antrag der klagenden Partei entscheiden, sie muss das aber nicht. Der Antrag der klagenden Partei stellt eine Prozessvoraussetzung dar (ZR 110 [2011] Nr. 68). Die Schlichtungsbehörde Zürich ist angewiesen, nur in klaren Fällen zu entscheiden. Das heisst: Ist ein Beweisverfahren erforderlich, etwa die Befragung von Zeugen oder die Einholung eines Gutachtens, ist dies kein klarer Fall und die Klagebewilligung ist zu erteilen. Entscheiden kann sie aber beispielsweise in einem Fall, wo eine Handwerkerrechnung über einen Betrag von 300 bis 500 Franken zu beurteilen ist, falls unklar ist, ob es sich dabei um kleinen Unterhalt gemäss Art. 259 OR handelt oder nicht.
Fällt die Schlichtungsbehörde einen Entscheid, ist Beschwerde ans Obergericht möglich - und nicht etwa eine Klage ans Mietgericht.
9. Unentgeltliche Rechtspflege für das Schlichtungsverfahren. Im Kanton Zürich entscheidet nicht wie früher die Schlichtungsbehörde selbst darüber, sondern der Präsident des Obergerichts (§ 128 GOG). Da das Schlichtungsverfahren unentgeltlich ist, betrifft dies die unentgeltliche Rechtsvertretung.
10. Schlussvorträge. Gemäss Art. 232 Abs. 1 ZPO können die Parteien nach Abschluss der Beweisabnahme zum Beweisergebnis und zur Sache Stellung nehmen, wobei die Parteien (bzw. deren Rechtsvertreter) gemeinsam, das heisst übereinstimmend auf die mündlichen Schlussvorträge verzichten und beantragen können, schriftliche Parteivorträge einzureichen. Die Anordnung schriftlicher Schlussvorträge durch das Gericht entgegen dem Willen zumindest einer der Parteien ist nach dem klaren Wortlaut des Gesetzes nicht zulässig. Parteivertretern ist daher zu raten, sich vor der Beweisverhandlung darüber abzusprechen, wobei die Interessen oft nicht gleich gelagert sind. So hat eine gekündigte Partei erfahrungsgemäss wenig Interesse an der Beschleunigung des Verfahrens. Sie wird eine schriftliche Stellungnahme vorziehen. Beharrt die kündigende Partei bzw. deren Vertreter auf mündlicher Stellungnahme, muss aber auch die gekündigte Partei bzw. deren Vertreter mündlich Stellung nehmen. Im Falle von Kündigungsschutzverfahren ist dies in der Regel der Fall.
